每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜張益銘    

近日，《2026年深圳市福田區(qū)城市更新單元計劃第一批計劃（草案）》正式公示，香蜜湖街道沃爾瑪片區(qū)城市更新單元成為本次計劃唯一上榜項目。

這意味著陪伴深圳市民近20年的香蜜湖沃爾瑪，即將迎來舊改升級進程。

該商超坐落于福田區(qū)僑香路與香梅路交匯處，緊鄰地鐵2號線香梅北站，是深圳規(guī)模最大的雙層沃爾瑪商超之一，占地約3萬平方米。

根據(jù)公示文件，項目擬拆除用地3.47萬平方米，更新方向聚焦商業(yè)功能，且需預留不少于15%的土地用于城市公益配套設施，所有新建商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑均由沃爾瑪自持運營。不同于常規(guī)舊改項目，本次更新為沃爾瑪自主申報改造，無外部房企介入。

不過《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，雖說香蜜湖沃爾瑪被列入了福田城市更新計劃，但在現(xiàn)場未見任何拆遷痕跡。6月4日下午，記者在現(xiàn)場了解到，目前店鋪仍在正常營業(yè)中，多位工作人員預計短期內(nèi)不會拆。

香蜜湖沃爾瑪目前仍處于正常營業(yè)狀態(tài)  圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

福田核心區(qū)大型商超將迎來第三次蛻變

香蜜湖沃爾瑪承載著深圳零售行業(yè)的初代探索記憶。

1996年，沃爾瑪正式布局中國市場，將中國總部落地深圳，成為外資零售入局的標志性事件。

彼時，沃爾瑪同步在深圳開出兩家門店，其中坐落于香梅北路的門店，正是全國首家山姆會員店，開創(chuàng)性引入付費會員制消費模式。在當年全民月薪僅數(shù)百元的時代，150元主卡、50元副卡的年度會員費，讓這家門店成為深圳的高端消費地標。

“景田板塊大型商業(yè)并不多，沃爾瑪屬于板塊內(nèi)的民生型大型商業(yè)龍頭。”在深圳福田景田片區(qū)生活多年的謝先生告訴記者，香蜜湖沃爾瑪?shù)甑那吧硎菄鴥?nèi)首家山姆會員店。

商超仍正常營業(yè)中  圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

記者注意到，這家初代山姆店一度創(chuàng)下全球山姆會員店單日銷售額最高紀錄，見證了深圳特區(qū)商業(yè)經(jīng)濟的蓬勃起步。

亮眼的開局之下，時代適配性的短板逐漸顯現(xiàn)，最終促成了項目第一次業(yè)態(tài)更迭。20世紀90年代末，深圳私家車尚未普及，公共交通配套有限，彼時的香蜜湖、景田片區(qū)仍屬于城市近郊地帶，區(qū)位配套相對薄弱。

圖片來源：《深圳口述史》

歷經(jīng)9年運營后，2005年底，這家全國首家山姆會員店正式宣告搬遷，落戶如今的福田印力中心。原址經(jīng)過全方位改造，于2006年轉(zhuǎn)型為面向大眾消費的沃爾瑪購物廣場，從高端精英會員商超，轉(zhuǎn)變?yōu)榉罩苓吘用竦纳鐓^(qū)商業(yè)配套，完成了第一次貼合城市民生的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)身。

本次納入福田區(qū)級城市更新計劃，標志著該地塊即將迎來第三次業(yè)態(tài)升級。

圖片來源：深圳市福田區(qū)住房和建設局

記者注意到，此次項目由沃爾瑪自主申報改造，擬拆除用地3.47萬平方米，整體以綜合商業(yè)為開發(fā)方向，規(guī)劃建設涵蓋高端商業(yè)、辦公、精品酒店的全自持綜合體項目，地塊原有運營近二十年的雙層大賣場業(yè)態(tài)將就此落幕。

依據(jù)官方管控規(guī)則，項目須拿出不低于拆除面積15%、且保底不少于3000平方米的用地配建市政及公益性配套設施，彌補景田片區(qū)公共配套缺口。項目全程無外部房企參與拿地開發(fā)，規(guī)劃新建的全部商業(yè)、辦公、酒店物業(yè)均由沃爾瑪自持運營。

從1996年國內(nèi)首家山姆會員店落地，到2006年轉(zhuǎn)型便民沃爾瑪大賣場，再到本次綜合體改造，地塊接連完成三輪業(yè)態(tài)迭代，契合香蜜湖片區(qū)城市發(fā)展升級方向。

為何啟動舊改？

香蜜湖沃爾瑪為何選擇啟動舊改？

“該轉(zhuǎn)型并非個案，已是全球零售業(yè)發(fā)展大勢。沃爾瑪、家樂福、宜家等企業(yè)紛紛依托自有物業(yè)運營或資產(chǎn)重組，形成‘不動產(chǎn)運營+零售主業(yè)’雙輪驅(qū)動模式，破解傳統(tǒng)大賣場增長瓶頸?！?月4日下午，百聯(lián)咨詢創(chuàng)始人莊帥向記者分析表示。

除了行業(yè)發(fā)展趨勢的變革外，土地價值的升值，或許也是項目敢于更新的重要底氣。

該地塊地處香蜜湖核心區(qū)位，是地鐵口絕版優(yōu)質(zhì)地塊，占地面積達3萬平方米，屬于福田核心區(qū)稀缺的大面積商業(yè)用地。但記者探訪了解到，目前項目僅為兩層低矮商超建筑。

香蜜湖沃爾瑪周邊住宅集聚度極高，緊鄰特發(fā)小區(qū)、嘉隆星苑、翔名苑、東方玫瑰花園等成熟居住社區(qū)，二手房銷售均價普遍在8.6萬元/平方米～9.9萬元/平方米。

香梅北板塊部分二手房房源掛牌情況  圖片來源：鏈家網(wǎng)

據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，特發(fā)小區(qū)的二手房銷售均價為9.9萬元/平方米；東方玫瑰花園的二手房銷售均價為9.51萬元/平方米；嘉隆星苑的二手房銷售均價為8.69萬元/平方米。

莊帥表示，沃爾瑪?shù)莫氂袃?yōu)勢在于依托現(xiàn)有門店沉淀客流、精準把握本地消費特征，項目現(xiàn)階段保持正常營業(yè)；短板則是缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營經(jīng)驗，后續(xù)不排除引入合作伙伴；另外若全部自持的話，自持資金規(guī)模大，還會面臨一定的宏觀資金與市場風險。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝