每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

隨著“國(guó)家隊(duì)”性質(zhì)的保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“保租房”）集中入市，以及地方政府加大存量房源收儲(chǔ)力度，部分城市的保租房開(kāi)始面臨出租率壓力。

3月初，西安市住建局發(fā)布通知，外來(lái)務(wù)工人員選擇保障性租賃住房?jī)?yōu)惠活動(dòng)項(xiàng)目時(shí)，租金價(jià)格可享受10%到50%的優(yōu)惠；2月初，根據(jù)珠海萬(wàn)山海洋開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)住建局消息，東澳島南沙灣片區(qū)保障性租賃住房租金按評(píng)估租金58元/平方米/月的70%收取，且已于1月1日起實(shí)施。

圖片來(lái)源：西安市住建局網(wǎng)站

那么問(wèn)題來(lái)了，在本身就具備相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的情況下，國(guó)有房東降租到底意味著什么？

3月11日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）分析認(rèn)為，一是保租房面臨出租率提升的壓力；二是租客對(duì)于租金比較敏感，特別是年輕人、新市民，包括靈活就業(yè)人群等，需要在租金上給予扶持；三是各地開(kāi)年給企業(yè)招工減負(fù)，降低企業(yè)用工成本，同時(shí)也為了吸引人口、吸引人才。

不過(guò)，有房企系長(zhǎng)租公寓人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“國(guó)有房東開(kāi)始降租，這也意味著整個(gè)租賃市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整期，行業(yè)洗牌將加速?！?/p>

國(guó)企系企業(yè)加速涌入住房租賃市場(chǎng)

現(xiàn)階段各地對(duì)于保租房的價(jià)格定義各有不同，但相比市場(chǎng)化租賃住房具備相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

以北京為例，根據(jù)北京市住建委《關(guān)于規(guī)范本市保障性租賃住房租金管理工作的通知（征求意見(jiàn)稿）》的說(shuō)法，北京市保障性租賃住房采取市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，持有運(yùn)營(yíng)單位動(dòng)態(tài)調(diào)整備案租金時(shí)，項(xiàng)目租金仍應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目備案租金上漲的，租金年度漲幅應(yīng)低于周邊租金漲幅，且不高于5%。租金調(diào)整后，應(yīng)按要求重新提交備案。

再以深圳市光明區(qū)為參考，政府組織配租的保租房租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)參考租金的60%確定；社會(huì)主體出租的保租房，租金不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)參考租金的90%。

克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年末，國(guó)企系企業(yè)在住房租賃市場(chǎng)TOP30企業(yè)中的市場(chǎng)份額占比已超過(guò)20%。

尤其值得注意的是，國(guó)企系企業(yè)的住房租賃市場(chǎng)份額同比漲幅達(dá)5.41%，大大領(lǐng)先于房企系及資管系企業(yè)，標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)頭部格局正加速向國(guó)企主導(dǎo)方向演進(jìn)。2025年，國(guó)企系住房租賃年規(guī)模增長(zhǎng)超9萬(wàn)間。多家國(guó)企系企業(yè)亦在加速涌入住房租賃市場(chǎng)，地方平臺(tái)公司表現(xiàn)尤為活躍。

與此同時(shí)，越來(lái)越多“國(guó)家隊(duì)”也下場(chǎng)收房，通過(guò)專款專項(xiàng)等操作，預(yù)期加快二手房交易流通。

今年1月16日，湖南省人民政府辦公廳在《關(guān)于推動(dòng)2026年一季度經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)起步的若干舉措》中提出，推進(jìn)利用專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大學(xué)生宿舍等工作；2月2日，上海收購(gòu)二手房用于保障性租賃住房實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為首批試點(diǎn)，與建設(shè)銀行上海市分行正式簽約。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，早在2024年10月，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)助理宋其超就表示，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，財(cái)政部擬會(huì)同相關(guān)部門實(shí)施利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地和收購(gòu)存量商品房政策。今年的政府工作報(bào)告也明確提出“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”。

中指研究院認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多城市跟進(jìn)落地，在增加保障房供給的同時(shí)，也可以打通新房、二手房置換鏈條，促進(jìn)住房需求釋放。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2025年以來(lái)，包括浙江、四川等省市共發(fā)行相關(guān)專項(xiàng)債超43億元；今年初保障性住房再貸款利率下降至1.25%，有望為收購(gòu)存量商品房提供更多支持，預(yù)計(jì)2026年將有更多配套政策出臺(tái)，保障性安居工程補(bǔ)助資金、城中村改造專項(xiàng)資金等用于收購(gòu)存量商品房或成為更多城市探索的方向。 

“市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓需要直面經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化”

保障性租賃住房集中入市以及地方政府加大存量房源收儲(chǔ)力度，對(duì)于既有的市場(chǎng)化租賃房源而言會(huì)有什么影響？

李宇嘉向每經(jīng)記者表示，保租房以其較低租金、保障屬性特征，本來(lái)與純市場(chǎng)化租賃是存在差異化競(jìng)爭(zhēng)的，但由于現(xiàn)實(shí)中兩者存在交集，加上市場(chǎng)上不少房東和租客都認(rèn)為“保租房與市場(chǎng)租賃房差不多”，導(dǎo)致在保租房供應(yīng)大的區(qū)域（如上海五大新城），前者對(duì)市場(chǎng)租賃造成分流，保租房低租金還可能導(dǎo)致租金下跌的市場(chǎng)預(yù)期。

“特別是在面對(duì)出租去化競(jìng)爭(zhēng)的情況下，保租房會(huì)擴(kuò)大租賃的群體范圍，比如，只要無(wú)房、正常繳納社保的人群都可以租房。在租客對(duì)租金比較敏感、對(duì)未來(lái)收入和就業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)弱的情況下，選擇租金相對(duì)低的同區(qū)域保租房的傾向高了?！崩钣罴畏治稣J(rèn)為，“租金是房?jī)r(jià)的現(xiàn)金流折現(xiàn)反映，租金不穩(wěn)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)不穩(wěn)。一般認(rèn)為3%至4%的租金回報(bào)率（單位租金/單位房?jī)r(jià)）才是合理水平。”

在實(shí)際操作中，正如李宇嘉所言，保租房和市場(chǎng)化租賃房源存在交集，不少企業(yè)也同時(shí)持有兩種類型的租賃房源。

比如，龍湖冠寓是龍湖集團(tuán)的集中式租賃住房品牌，但其旗下也有不少保租房項(xiàng)目。每經(jīng)記者了解到，龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店是北京首例“非居改?！表?xiàng)目（指將?閑置或低效利用的非居住存量房屋?改建為保障性租賃住房?的政策與實(shí)踐模式，旨在盤活存量資產(chǎn)、快速增加保障性住房供給，尤其適用于人口流入大、住房需求旺盛的城市），于2022年11月正式開(kāi)業(yè)。

龍湖冠寓方面向每經(jīng)記者介紹，該項(xiàng)目租金低于同地段市場(chǎng)20%，為租戶節(jié)省住房成本年均超千萬(wàn)元。通過(guò)盤活低效商辦資產(chǎn)，釋放2.89萬(wàn)平方米居住空間，提升了城市資源利用效率，獲北京市住建委認(rèn)可。項(xiàng)目自運(yùn)營(yíng)以來(lái)，長(zhǎng)期保持95%以上穩(wěn)定出租率，租戶平均租期約12.3個(gè)月，平均租期比非納保門店拉長(zhǎng)約4個(gè)月。

“過(guò)去兩年，保租房集中入市確實(shí)在部分城市的局部區(qū)域形成了供給壓力，客觀上加劇了空置率管控難度。對(duì)于市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓而言，這是一個(gè)需要直面的經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化?！饼埡谠⒎矫嫣寡?，“但我們也要看到，這一現(xiàn)象反映的是地方政府加快盤活存量、盡快實(shí)現(xiàn)資金回流的階段性訴求，具有一定的階段性特征。我們既參與保租房的運(yùn)營(yíng)托管，也堅(jiān)守市場(chǎng)化產(chǎn)品線，在提供高品質(zhì)居住體驗(yàn)的同時(shí)，這種組合策略也能有效分散單一市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。”

“整個(gè)租賃市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整期”

根據(jù)克而瑞長(zhǎng)租的統(tǒng)計(jì)，保租房大規(guī)模入市，全國(guó)核心15城平均租金同比降幅達(dá)3.3%，租金表現(xiàn)為近五年低位。分城市看，2025年全年僅北京、廣州兩城租金同比上漲，其余城市租金同比普降，其中成都、重慶、杭州三城降幅超過(guò)7%，主要受城市近年來(lái)新增供應(yīng)以低價(jià)的保租房項(xiàng)目主導(dǎo)，導(dǎo)致城市整體租金同比降幅較高。未來(lái)隨著城市保租房持續(xù)入市，集中式公寓整體租金水平或持續(xù)承壓。

李宇嘉認(rèn)為，保租房盡管租金較低，但也有短板，即受限于成本和標(biāo)準(zhǔn)化要求，往往戶型單一、裝修風(fēng)格統(tǒng)一且偏保守，缺乏個(gè)性化和品質(zhì)感，但市場(chǎng)化租賃企業(yè)能解決這些問(wèn)題。

“整體來(lái)看，市場(chǎng)化租賃企業(yè)應(yīng)打造深度社群運(yùn)營(yíng)與服務(wù)體系，這是其軟實(shí)力。保租房主要依靠政府或國(guó)企平臺(tái)運(yùn)營(yíng)，服務(wù)多停留在基礎(chǔ)的物業(yè)維修和安保，缺乏活躍的社群文化和增值服務(wù)，這是其短板?！崩钣罴握J(rèn)為，“市場(chǎng)化租賃企業(yè)應(yīng)打造社群生態(tài)，建立基于興趣（如跑步、讀書、電競(jìng)、寵物）的社群，將公寓變成‘社交樞紐’；推出管家式服務(wù)，提供保潔、洗衣、代收快遞甚至寵物托管、早餐配送等‘酒店式’服務(wù)；推進(jìn)職住聯(lián)動(dòng)，與周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)深度合作，提供通勤班車、企業(yè)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠甚至聯(lián)合辦公空間，打造工作+生活閉環(huán)?！?/p>

李宇嘉建議，地方政府應(yīng)該在高凈值人群就業(yè)集中區(qū)，特別是CBD（中央商務(wù)區(qū)），推進(jìn)商辦改租賃的政策扶持，包括規(guī)劃、用地、配套、舊改等方面的流程優(yōu)化、營(yíng)商環(huán)境扶持，以激活市場(chǎng)改造這類房源，并將其打造為優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓的動(dòng)力。

龍湖冠寓方面向每經(jīng)記者表示：“每年節(jié)后返城是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的重要節(jié)點(diǎn)。冠寓一貫重視這一時(shí)間窗口，會(huì)在春季推出面向新入住客群的組合服務(wù)權(quán)益，例如免押金或減免首月部分服務(wù)費(fèi)、不同城市的免費(fèi)換房、贈(zèng)送生活禮包等增值服務(wù)，降低新租客的入住門檻和切換成本?！?/p>

“國(guó)有房東開(kāi)始降租，也意味著整個(gè)租賃市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整期，行業(yè)洗牌將加速。有規(guī)模、有品牌、有運(yùn)營(yíng)能力的專業(yè)機(jī)構(gòu)，反而可能在這一過(guò)程中獲得整合機(jī)會(huì)。這是挑戰(zhàn)，但對(duì)冠寓而言，也是驗(yàn)證長(zhǎng)期主義價(jià)值的窗口?！饼埡谠⒎矫姹硎?。

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封面圖片來(lái)源：祝裕