每經(jīng)記者｜王佳飛 陳夢妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

▲坤鼎集團(tuán)開發(fā)的臺銘國際企業(yè)花園，長滿雜草的閑置辦公樓 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

2019年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商坤鼎投資管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱坤鼎；833913，OC）黯然摘牌。

但不可忽略的是，2015年坤鼎營收達(dá)到8.71億元，創(chuàng)造了令人咋舌的14187.04%的同比增幅，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界名噪一時(shí)的明星。短短5年風(fēng)云變幻，北京的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)究竟發(fā)生了什么？

旗下明星項(xiàng)目雜草叢生

根據(jù)官網(wǎng)，坤鼎已投資運(yùn)營企業(yè)定制及園區(qū)項(xiàng)目20多個，總投資開發(fā)物業(yè)面積80萬平方米，在一二線主要城市土地儲備3000多畝，并自稱“是中國高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營的領(lǐng)跑者”。

8月初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到北京市通州區(qū)臺銘國際企業(yè)花園，銷售人員表示，僅剩三四棟900平方米辦公樓可供出售，毛坯房價(jià)格2.7萬元/平方米。記者注意到，售樓處的明顯位置張貼有“不面向個人”“不能落戶”“工業(yè)用地”等提示。

臺銘國際企業(yè)花園位于通州臺湖鎮(zhèn)，是坤鼎以“傳媒產(chǎn)業(yè)、信息科技產(chǎn)業(yè)、數(shù)字技術(shù)產(chǎn)業(yè)為總體定位”打造的企業(yè)園區(qū)，總建筑面積6.7萬平方米，共77棟辦公樓，從2015年開始銷售。記者在現(xiàn)場看到，目前該項(xiàng)目周圍有其他產(chǎn)業(yè)園，除了門前一條大道，鮮有其他配套。

雖然園區(qū)入口處尚如宣傳材料中所說的光鮮，但園區(qū)內(nèi)建筑垃圾被隨意丟棄在一些道路旁。對此，銷售人員聲稱“已經(jīng)所剩不多”，但記者在園區(qū)看到，有不少辦公樓尚處于閑置狀態(tài)，院內(nèi)長滿了雜草。

銷售人員并沒有引導(dǎo)個人來購買：“不建議個人注冊公司購買用于自住，這里除了高昂的商水商電外，每年還要按照總房價(jià)的一定比例繳納10多萬元的稅款，這對個人來說是不合適的。早些時(shí)候的確有些房源是被個人買來自住的，但是很少。”

“目前2.7萬元的報(bào)價(jià)是可以再商量的。”銷售人員說。記者注意到，該項(xiàng)目宣傳材料中的報(bào)價(jià)是3萬元/平方米。

“也推薦您在此租賃，很多業(yè)主在委托我們出租房源。”該銷售繼續(xù)說：“我們這里雖然定位為文化科技產(chǎn)業(yè)園，但實(shí)際上多是建筑公司在此購買。”

在北京，曾經(jīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場亂象叢生，開發(fā)商利用幾乎僅有商住用地1/10價(jià)格的工業(yè)用地開發(fā)所謂“辦公樓”，再分割岀售給個人、公司，雖然是小產(chǎn)權(quán)但價(jià)格低廉，開發(fā)商和購房人彼此都在打著心照不宣的擦邊球。

如今，坤鼎旗下明星項(xiàng)目臺銘國際企業(yè)花園已經(jīng)看不到打擦邊球現(xiàn)象。

從掛牌到摘牌的1173天

2019年1月9日，坤鼎最后一次以代碼833913發(fā)布公告——公司股票將于1月14日起終止掛牌，這距離其2015年10月30日的風(fēng)光掛牌只有1173天，未滿4年。董事長邱明“希望坤鼎以新三板為跳板，并最終進(jìn)入A股主板市場”，也早已成為泡影。

頂著新三板首家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的光環(huán)，也背負(fù)了新三板首家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)摘牌企業(yè)的“盛名”，坤鼎的全國化布局和產(chǎn)業(yè)線延伸模式優(yōu)劣，我們已經(jīng)無法從資本市場得到驗(yàn)證。

邱明曾是打擦邊球的高手。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》等媒體報(bào)道，2007年，當(dāng)時(shí)邱明名下的銘林置業(yè)在臺湖鎮(zhèn)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的工業(yè)用地上違規(guī)開發(fā)“錦上國際”住宅項(xiàng)目，并在五證均無的情況下對外出售，共計(jì)600套房源，涉及300多戶業(yè)主。項(xiàng)目對外宣布“不限購”，宣傳單上印有“總價(jià)40萬，買一層送一層，50年產(chǎn)權(quán)”“東五環(huán)5100元/平米精裝LOFT”等字樣，但不能貸款。

坤鼎趕上了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的好時(shí)機(jī)，也正因此，其在資本市場第一年的業(yè)績表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)。不過，從坤鼎近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，這也是其最拿得出手的一份業(yè)績報(bào)告。

同花順數(shù)據(jù)顯示，坤鼎掛牌前一年（2014年），業(yè)績還處于虧損狀態(tài)，凈利潤虧損3797.03萬元，同比降幅64.30%。掛牌當(dāng)年（2015年），坤鼎扭虧為盈，凈利潤為1.21億元，同比增幅達(dá)419.24%。

營收數(shù)據(jù)變化之大令人咋舌。2014年的坤鼎，營收還只有609.53萬元，同比增幅超100%；到了2015年末，營收達(dá)到了8.71億元，同比增幅更驚人，為14187.04%。

盡管有了資本加持，但坤鼎的發(fā)展卻遭遇阻滯。2016年和2017年，坤鼎的凈利潤一路下行：分別為1.14億元，同比降幅6.23%；9442.42萬元，同比降幅16.93%。營收方面，2016年和2017年的數(shù)據(jù)分別是6.68億元，同比降幅為23.24%；5.16億元，同比降幅為22.82%。

在政策邊緣游走的坤鼎來到了2017年4月19日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的通知》直指產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亂象，明確規(guī)定“未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓和分割銷售”“嚴(yán)禁擅自改變項(xiàng)目規(guī)劃用途作為居住使用”“堅(jiān)決打擊利用產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房的投機(jī)行為”。

這對坤鼎的打擊幾乎是致命的。記者留意到，坤鼎曾在2017年半年報(bào)中坦承北京市相關(guān)政策給業(yè)績帶來的不利影響：一方面，北京市通州區(qū)嚴(yán)格審核入?yún)^(qū)企業(yè)，尤其是針對園中園項(xiàng)目，一定程度上影響了入園企業(yè)準(zhǔn)入進(jìn)度；另一方面，北京市2017年4~7月暫停辦理工業(yè)地產(chǎn)銷售項(xiàng)目網(wǎng)簽，并進(jìn)一步嚴(yán)格審查工業(yè)用地項(xiàng)目的立項(xiàng)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對于各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地積極進(jìn)行管制，防范打擦邊球，不允許以居住名義進(jìn)行改建等，也是為了防范產(chǎn)業(yè)用地變?yōu)榫幼∮玫氐娘L(fēng)險(xiǎn)。

此外，坤鼎為購買臺銘國際寫字樓的多家企業(yè)均提供了擔(dān)保。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，坤鼎這些年發(fā)布了25則對外擔(dān)保公告，被擔(dān)保企業(yè)涉及文娛、經(jīng)貿(mào)、工程設(shè)計(jì)等各領(lǐng)域。比如，2016年2月，坤鼎公告的首次擔(dān)保，是藝嘉華環(huán)境藝術(shù)工程設(shè)計(jì)（北京）有限公司的200萬元購房款，坤鼎提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保和保證金質(zhì)押擔(dān)保，質(zhì)押保證金20萬元。最近一則擔(dān)保則是坤鼎摘牌前一周，其為北京鄉(xiāng)湖文化傳媒有限公司563萬元購房款提供了10年質(zhì)押擔(dān)保，保證金84.45萬元。

北京市對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范一直在持續(xù)。2018年1月12日，北京市發(fā)布《關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見（試行）》（京政發(fā)〔2017〕39號）明確規(guī)定：“經(jīng)市、區(qū)政府授權(quán)，園區(qū)開發(fā)企業(yè)可以建設(shè)并持有產(chǎn)業(yè)用房及其各項(xiàng)配套服務(wù)用房，出租給入園企業(yè)，但不得整體或分割銷售，不得轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)。”

“除市政府審核批準(zhǔn)的專業(yè)園、公共服務(wù)平臺、孵化器運(yùn)營機(jī)構(gòu)可將依法自持建設(shè)用地使用權(quán)的土地或建設(shè)的產(chǎn)業(yè)用房出租給入園企業(yè)外，其他入園企業(yè)嚴(yán)禁以任何形式將園區(qū)出讓或出租的土地及地上房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、銷售、出租。”

值得一提的是，盡管自身的資本市場表現(xiàn)不佳，但坤鼎依然進(jìn)行了3次分紅，累計(jì)金額2.25億元，最近一次是2018年10月30日，金額為1.68億元。

記者了解到，坤鼎自掛牌以來累計(jì)增發(fā)3次，其中成功2次，失敗1次，累計(jì)實(shí)際募資凈額3.59億元。

就在坤鼎摘牌后的4個月，2019年5月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善已建成研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)〔2019〕216號）和《關(guān)于進(jìn)一步明確已建成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目買受人審核有關(guān)問題的通知》京建發(fā)〔2019〕217號）再次明確：建設(shè)單位不得分割銷售研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目。

為此，記者試圖與坤鼎取得聯(lián)系，但其宣傳頁上所留辦公電話卻無法接通。記者撥打坤鼎一位高管電話，一直處于無人接聽狀態(tài)。