每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜楊軍    

今年第一季度，樓市出現(xiàn)重要轉(zhuǎn)變。

2026年政府工作報(bào)告中，對房地產(chǎn)工作目標(biāo)的表述，由2025年的“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。

與此同時(shí)，住建部、金融監(jiān)管總局、財(cái)政部等部門密集發(fā)聲，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行，專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地與商品房力度加碼，城市更新配套政策加速落地。

2026年1月15日，金融監(jiān)管總局在2026年監(jiān)管工作會(huì)議上指出，推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行；3月17日，財(cái)政部在《2025年中國財(cái)政政策執(zhí)行情況報(bào)告》中提到，落實(shí)好專項(xiàng)債券支持收購存量商品房用作保障性住房等政策。

基于此，部分頭部房企與機(jī)構(gòu)判斷，行業(yè)最艱難時(shí)期已過，將進(jìn)入觸底回升、深度分化周期，核心城市與優(yōu)質(zhì)板塊將率先啟動(dòng)復(fù)蘇。

“房地產(chǎn)政策基本上已應(yīng)出盡出，接下來就是查漏補(bǔ)缺，看之前的政策在執(zhí)行中是否存在‘最后一公里’問題?！?月31日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)下最有效的樓市政策，是在新型城鎮(zhèn)化、新市民本地化、居民穩(wěn)就業(yè)等經(jīng)濟(jì)基本面上發(fā)力。

專項(xiàng)債成為重要工具

2026年一季度，房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)寬松，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制正式進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)行階段。1月15日，金融監(jiān)管總局在年度監(jiān)管工作會(huì)議上明確，要推動(dòng)這一機(jī)制常態(tài)化，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

1月21日，住建部部長倪虹在接受媒體記者采訪時(shí)提到，今年將著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，發(fā)揮好房地產(chǎn)融資“白名單”制度作用，支持房企合理融資需求，推行房地產(chǎn)融資主辦銀行制。

3月16日，金融監(jiān)管總局黨委擴(kuò)大會(huì)議進(jìn)一步提出，要發(fā)揮“保交房”白名單制度作用，加快建立與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度。

2026年一季度融資相關(guān)重點(diǎn)政策  來源：克而瑞

“白名單制度的常態(tài)化，是對房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的重要完善。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，這一機(jī)制將有效提升金融機(jī)構(gòu)對房企的信心，也表明“白名單”支持房企融資政策正從短期紓困向長效保障轉(zhuǎn)型。

風(fēng)險(xiǎn)防范方面，專項(xiàng)債成為去庫存與風(fēng)險(xiǎn)化解的重要工具。財(cái)政部3月17日發(fā)布的《2025年中國財(cái)政政策執(zhí)行情況報(bào)告》提出，2026年，穩(wěn)步推進(jìn)城市更新。落實(shí)好專項(xiàng)債券支持收購存量商品房用作保障性住房等政策。落實(shí)和完善區(qū)域財(cái)政政策，增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)性。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地與商品房，一舉三得。既為房企開辟批量去化通道、緩解流動(dòng)性壓力，又能以低成本補(bǔ)充保障房房源，還可優(yōu)化市場供求關(guān)系，穩(wěn)定預(yù)期。

融資端另一重要舉措是商業(yè)用房購房貸款政策優(yōu)化。2026年年初，央行、金融監(jiān)管總局將全國層面商業(yè)用房購房貸款首付比例降至30%，上海、廣東等地迅速跟進(jìn)落實(shí)。北京、青海等地進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)盤活閑置商業(yè)設(shè)施：北京允許商業(yè)、商務(wù)金融和娛樂康體等用地用途相互轉(zhuǎn)換；青海則通過建筑功能轉(zhuǎn)換、混合利用等方式盤活存量商業(yè)設(shè)施，為商辦庫存去化提供更多路徑。

中指研究院指出，央行加大對商辦用房的支持力度，是支持商辦市場去庫存的具體體現(xiàn)，反映監(jiān)管部門對商辦項(xiàng)目去庫存的重視度在提升。近幾年，不少城市已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)支持政策，包括存量商辦項(xiàng)目改建為租賃住房、支持樓宇兼容、臨時(shí)改變用途等。

“地產(chǎn)市場底部漸明”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2026年一季度，樓市政策有一個(gè)重要轉(zhuǎn)變——更關(guān)注盤活存量。

這一轉(zhuǎn)變在全國兩會(huì)與“十五五”規(guī)劃綱要中得到明確體現(xiàn)。今年政府工作報(bào)告將房地產(chǎn)政策目標(biāo)由2025年的“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，并首次提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”三位一體思路，時(shí)隔10年重提“去庫存”。

“十五五”規(guī)劃綱要將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”列為單獨(dú)章節(jié)，分為“完善住房保障體系”和“推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”兩小節(jié)，增加多項(xiàng)實(shí)操性舉措。

存量盤活方面，各地收儲(chǔ)存量土地力度空前。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月29日，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收購存量閑置土地超5800宗，總用地面積超3億平方米，總金額超7800億元，已發(fā)行專項(xiàng)債超3500億元，占比約45%。其中2026年廣東、江蘇、四川等地發(fā)行超480億元，保持較大發(fā)行力度。

2024年以來各地因城施策頻次（截至3月29日） 來源：中指數(shù)據(jù)

城市更新配套政策加速落地成為2026年一季度另一亮點(diǎn)。

2月1日，福建省住建廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》（閩建房〔2026〕1號(hào)），明確支持老舊危舊住房“自拆自建”。

2月27日，深圳印發(fā)通知，明確新啟動(dòng)舊改項(xiàng)目原則上不再強(qiáng)制配建保障房，降低企業(yè)開發(fā)門檻。

3月5日，青海印發(fā)《青海省城市更新行動(dòng)實(shí)施方案》，明確到2030年實(shí)施8個(gè)以上老舊片區(qū)更新改造、完成15萬戶改造、D級(jí)危房全面清零的目標(biāo)。

需求端政策更趨精細(xì)化。今年政府工作報(bào)告提出“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，將住房政策與人口政策緊密結(jié)合。多地優(yōu)化公積金政策，擴(kuò)大使用范圍、支持異地互認(rèn)互貸，針對特定人群的購房補(bǔ)貼力度加大。

3月30日，華潤置地管理層在接受包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在內(nèi)的媒體記者采訪時(shí)表示，行業(yè)最艱難的時(shí)期已經(jīng)過去，正式進(jìn)入筑底回升、深度分化周期。政策層面，當(dāng)前政策力度“較為溫和”，未來仍有相當(dāng)大的發(fā)力空間。

華泰證券在研報(bào)中表明，“當(dāng)前地產(chǎn)市場底部漸明”。其核心論點(diǎn)為：二手房迎3年來最強(qiáng)“小陽春”，行業(yè)進(jìn)入探底企穩(wěn)階段。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析稱，因城施策仍為當(dāng)下政策主線，預(yù)計(jì)住房政策將與人口政策更好結(jié)合，加強(qiáng)初婚初育家庭、多子女家庭住房支持力度?！?026年一季度核心城市房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)點(diǎn)狀修復(fù)態(tài)勢，二手房市場表現(xiàn)強(qiáng)于新房市場，二季度有望在旺季與好房子入市帶動(dòng)下延續(xù)修復(fù)，全年市場仍處于筑底期。”曹晶晶說。

封面圖片來源：張建