每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

3月5日上午，國務(wù)院總理李強(qiáng)在政府工作報告中回顧2025年工作情況時，對房地產(chǎn)的總結(jié)為：持續(xù)用力穩(wěn)樓市，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，因城施策調(diào)減限制性措施，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，“保交房”任務(wù)全面完成。

對于2026年的房地產(chǎn)工作，政府工作報告提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險。深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。

中指研究院表示，今年政府工作報告中的房地產(chǎn)主要內(nèi)容放置在“更大力度保障和改善民生”和“加強(qiáng)重點領(lǐng)域風(fēng)險防范化解和安全能力建設(shè)”兩項重點任務(wù)中，彰顯房地產(chǎn)在保民生、防風(fēng)險中的重要性。其中“保障和改善民生”任務(wù)的表述位置提前，且關(guān)鍵詞由“加大”力度調(diào)整為“更大力度”，或意味著2026年政策力度將進(jìn)一步加大。

控增量與盤存量并舉：破解房地產(chǎn)“去庫存”新命題

政府工作報告中對2026年房地產(chǎn)工作的定調(diào)，由去年的“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。

中指研究院分析認(rèn)為，這一調(diào)整表明當(dāng)下“穩(wěn)樓市”在防范化解風(fēng)險中的重要性。止跌回穩(wěn)是穩(wěn)市場的重要一面，穩(wěn)定市場預(yù)期等也是重要內(nèi)容。2026年是“十五五”開局之年，錨定中長期高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，推動市場穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。只有市場穩(wěn)定，才能為高質(zhì)量發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

對于政府工作報告中提到的“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，中指研究院表示，時隔十年，政府工作報告再提房地產(chǎn)“去庫存”，但與上一輪去庫存不同，本輪庫存涉及新房和二手房，政策也有望針對性落位。當(dāng)前房地產(chǎn)市場新房庫存量依然較大，控制新增土地供給、去化庫存是直接改善市場供求關(guān)系、修復(fù)市場預(yù)期的關(guān)鍵舉措。

此外，今年政府工作報告首次提出“探索多渠道盤活存量商品房”，明確“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。中指研究院認(rèn)為，強(qiáng)調(diào)“鼓勵”，或體現(xiàn)出收購存量商品房將更多由地方主導(dǎo)，且除了收購新建商品房外，收購二手房也將是各地去庫存、盤活存量的重要舉措。

“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地提速，公積金改革指向精準(zhǔn)惠民

“好房子”建設(shè)是優(yōu)化供給的關(guān)鍵抓手，今年政府工作報告再提“好房子”，且側(cè)重“有序推動”。2025年5月《住宅項目規(guī)范》實施后，多地出臺了“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計今年或?qū)⑦M(jìn)一步推動“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地執(zhí)行，更多城市將打造“好房子”示范項目。同時，綜合考量“好房子”建設(shè)與存量住房銷售、市場預(yù)期變化等或?qū)⒊蔀楦鞯貓?zhí)行中需要統(tǒng)籌的內(nèi)容。

值得注意的是，今年政府工作報告提出“深化住房公積金制度改革”，延續(xù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提法，成為2026年房地產(chǎn)工作的任務(wù)之一。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年以來，各地公積金政策就已成為各地促進(jìn)住房需求釋放的重要工具。2025年，全國各地出臺公積金政策超300條。2026年以來，福建、銀川、武漢等省市接連優(yōu)化公積金政策，精準(zhǔn)支持居民住房消費，包括提高公積金貸款額度、擴(kuò)大提取支持范圍、優(yōu)化異地購房提取限制等方向。如福建在擴(kuò)大提取支持范圍方面，明確支持裝修提取、支持購買車位提取、支持城市更新提取等。

中指研究院預(yù)計，2026年公積金政策將更加細(xì)化，靈活調(diào)整公積金繳存政策（擴(kuò)大覆蓋范圍）、拓展公積金使用范圍、提升資金使用效率等將是政策聚焦點，進(jìn)一步發(fā)揮公積金在惠民生和穩(wěn)市場中的作用。

在今年的政府工作報告中，房地產(chǎn)發(fā)展新模式提法由去年的“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”調(diào)整為“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”。中指研究院表示，這意味著房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建進(jìn)入深入推進(jìn)階段，更加突出基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)，預(yù)計2026年各地將進(jìn)一步探索房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度建設(shè)。

另外，本次政府工作報告再提“白名單”，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險。

政策靶向發(fā)力：初婚多孩家庭住房保障開啟“精細(xì)化”時代

政府工作報告在“更大力度保障和改善民生”中提及“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”。

對此，中指研究院分析認(rèn)為，將住房需求端政策放置于“更大力度保障和改善民生”任務(wù)中，支持人群更加具有針對性，初婚初育家庭住房保障、多子女家庭改善性住房需求是重點。預(yù)計2026年需求端政策或?qū)⒏芋w現(xiàn)精細(xì)化和精準(zhǔn)性，住房政策與人口生育政策結(jié)合是重要方向。

事實上，近期多地優(yōu)化樓市政策，已經(jīng)體現(xiàn)出政策精細(xì)化特征。如近日四川南充在全省率先探索將結(jié)婚支持納入政策體系，為在該市范圍內(nèi)首次結(jié)婚登記的夫妻，按貸款額度的1%提供一次性個人住房消費貸款財政貼息，享受貼息政策的最高貸款額度為20萬元。

對于“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障”，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)建議，一是建立保障性住房的優(yōu)先傾斜機(jī)制，二是強(qiáng)化金融與公積金政策支持，三是探索“先租后買”的銜接模式。同時，持續(xù)落實落戶等保障措施，讓初婚初育家庭在“落戶、安家、生娃、就業(yè)、教育”等方面實現(xiàn)一條龍的便捷操作模式，真正讓小家幸福，助力家庭安居樂業(yè)。

城市更新“三級跳”：邁向以“質(zhì)”為核心的內(nèi)涵式發(fā)展

政府工作報告中提到，今年要高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，穩(wěn)步實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施。加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，提升高層建筑火災(zāi)防范和救援能力。建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務(wù)社區(qū)，推動城市治理智慧化精細(xì)化，建設(shè)現(xiàn)代化人民城市。

上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽分析認(rèn)為，城市發(fā)展的階段特征決定了城市更新的核心使命。梳理2024年至2026年政府工作報告中針對城市更新的表述變化，其戰(zhàn)略定位始終與我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程同頻共振，呈現(xiàn)出清晰的三階演進(jìn)脈絡(luò)。

2024年是城市更新的民生破局之年，當(dāng)年政府工作報告中以“穩(wěn)步實施城市更新行動”為總基調(diào)，核心聚焦民生工程補(bǔ)短板，落腳點是解決群眾身邊的急難愁盼問題，核心是解決城市居住品質(zhì)“有沒有”的基礎(chǔ)問題。2025年是城市更新的系統(tǒng)拓展之年，當(dāng)年政府工作報告中以“持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”為核心導(dǎo)向，在民生改造的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓展了城市更新的邊界與內(nèi)涵，核心是補(bǔ)齊城市發(fā)展“全不全”的體系短板。

2026年是城市更新的質(zhì)效躍升之年，今年政府工作報告將城市更新置于“堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展，優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系”的頂層框架之下，以“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”為核心統(tǒng)領(lǐng)，不僅延續(xù)了老舊小區(qū)、城中村改造的民生底色，更新增了存量資產(chǎn)盤活等全新部署，最終落腳于“建設(shè)現(xiàn)代化人民城市”的根本目標(biāo)。崔霽表示，這一表述的根本性升級，意味著城市更新不再是新型城鎮(zhèn)化框架下的一項具體工程，而是推動城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、構(gòu)建現(xiàn)代化城市體系的核心載體，核心是破解城市高質(zhì)量發(fā)展“好不好”的根本命題。

針對政府工作報告中提到的“盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，城市增長驅(qū)動從增量轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效。因此，考慮到供求關(guān)系、資源利用、傳統(tǒng)建筑和文化保護(hù)，發(fā)展文旅文創(chuàng)等，盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施將是未來房地產(chǎn)和城市發(fā)展的新模式。

“首先，未來的保障性住房籌集，包括公租房、保租房、企業(yè)或?qū)W生宿舍，都可以通過存量盤活來解決；其次，各地發(fā)展文旅、文創(chuàng)、新式餐飲等，都可以把老式建筑，如火車站、老工廠、廢棄酒店、閑置商辦等盤活起來；再次，城市土地開發(fā)，優(yōu)先考慮已經(jīng)出讓未開發(fā)或閑置的土地。”李宇嘉補(bǔ)充道。

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