每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏官紅    

 春節(jié)假期一過，在全國樓市表現(xiàn)中實(shí)力不俗的城市上海，率先打出一套政策優(yōu)化“組合拳”。

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（即“滬七條”，以下簡稱《通知》），自2026年2月26日起施行。

《通知》發(fā)布后，市場反應(yīng)強(qiáng)烈。建發(fā)房產(chǎn)上海營銷負(fù)責(zé)人通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）采訪時(shí)表示：“新政后，會有一波購買力的釋放和客戶購房信心的提振，要抓緊時(shí)間讓市場和客戶看到我們的產(chǎn)品力和項(xiàng)目優(yōu)勢?！?/span>

保利世博天悅營銷負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示：“項(xiàng)目未來主推4000萬元以上的高端住宅，上海重磅落地的樓市新政，大幅放寬限購條件、降低置業(yè)成本，打破非滬籍群體購房壁壘，也打開了置業(yè)上海的黃金窗口。”

58安居客研究院院長張波書面對每經(jīng)記者表示：“此次政策是針對剛需、改善、置換三類真實(shí)需求的精準(zhǔn)賦能，政策落地后將直接帶動三大需求釋放。一是新市民、新人才的外環(huán)內(nèi)首置需求，二是長期在滬人群的外環(huán)內(nèi)改善增購需求，三是滬籍家庭的置換升級需求。這三類需求均為市場核心合理需求，將有效激活上海新房、二手房交易活力，緩解二手房流動性壓力，推動交易規(guī)模穩(wěn)步提升?！?/p>

限購政策調(diào)減：非本市戶籍外環(huán)內(nèi)購房，社保或個(gè)稅年限僅1年

《通知》明確，三大動作進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策：

一是非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的，購房所需繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二是在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。

三是持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需提供繳納社保或個(gè)稅證明。

按照上述規(guī)定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在上海市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房；連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購1套住房。

首套房公積金貸款最高額度可達(dá)324萬元

在優(yōu)化住房公積金政策層面，包括適度提高住房公積金最高貸款額度、優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定等。

繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。

對于已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無住房或僅有1套住房、且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在本市再次購房時(shí)可申請公積金貸款。

此外，公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

“公積金貸款政策的優(yōu)化，是本次新政提升支付能力、打通置換鏈條的核心抓手，直擊上海改善置換痛點(diǎn)，與市場‘賣舊買新’的核心需求高度契合。2025年上海二手房掛牌時(shí)長同比延長15.26%，達(dá)98.75天，流動性壓力顯著，而新房找房熱度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、貸款限制難以釋放?！睆埐ㄕJ(rèn)為。

“此次將首套公積金貸款額度從160萬元提至240萬元，疊加多子女、綠色建筑上浮政策后最高達(dá)324萬元，適配上海高總價(jià)的特征，有效降低剛需與改善家庭的首付和月供壓力。多子女家庭二套貸款額度上浮20%的政策，將支持范圍從首套拓展至二套，精準(zhǔn)匹配這類家庭的居住升級需求，也貼合人口結(jié)構(gòu)變化趨勢。公積金政策的優(yōu)化，將有效提升改善家庭購房能力，推動上海二手房流通性提升，進(jìn)而帶動新房市場改善需求釋放，形成一二手市場雙向賦能?！彼a(bǔ)充說。

部分情況暫免征收房產(chǎn)稅，符合條件可退稅

為支持居民置換改善需求，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對購房人于未成年時(shí)（或于本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

購房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)重新辦理個(gè)人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報(bào)、認(rèn)定，從稅務(wù)機(jī)關(guān)重新認(rèn)定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

對此，張波分析認(rèn)為：“個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策的完善，是對滬籍家庭改善置換需求的實(shí)質(zhì)性松綁，精準(zhǔn)緩解置業(yè)稅費(fèi)顧慮，與當(dāng)前二手房流通性不足的特征形成呼應(yīng)。2025年上海二手房成交占比65%以上，成為市場成交主力，滬籍家庭作為本地置業(yè)主力，其改善置換需求的釋放是推動市場循環(huán)的關(guān)鍵。此次房產(chǎn)稅政策調(diào)整，不僅能鼓勵滬籍家庭合理置換，更能推動二手房市場房源流通性提升?！?/p>

封面圖片來源：黃崧倫