每經(jīng)編輯｜金冥羽 黃博文    

時(shí)隔一年，現(xiàn)房銷售的地位大升級(jí)。

12月22日至23日召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，明確提及“推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)‘所見(jiàn)即所得’，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)”。在去年的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，相關(guān)表述是“有力有序推行現(xiàn)房銷售”，并將其列為2025年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部重點(diǎn)工作之一。

今年下半年以來(lái)，不論是住建部部長(zhǎng)在《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》輔導(dǎo)讀本中的表態(tài)，還是相關(guān)政策試點(diǎn)城市隊(duì)伍的大擴(kuò)容，都印證了這樣一個(gè)變化——“現(xiàn)房銷售”這個(gè)業(yè)界一度諱莫如深的概念名詞正一步步成為現(xiàn)實(shí)。

但現(xiàn)實(shí)是，已經(jīng)實(shí)施30余年的期房銷售制度不是說(shuō)改就能改的，這一制度在特定歷史時(shí)期對(duì)快速擴(kuò)充住房供給、推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)揮了極其重要的作用。這也是為什么現(xiàn)房銷售政策在過(guò)去多年里一直未能順利推進(jìn)的重要原因。

預(yù)售模式下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售回款快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，資金周轉(zhuǎn)周期短、杠桿率高。這一模式也一度造就了“行業(yè)神話”，比如購(gòu)房者只看一眼圖紙就買房，更有甚者，連樣板間、沙盤都沒(méi)看就沖動(dòng)下單。在此背景下，開(kāi)發(fā)商缺乏精耕細(xì)作的內(nèi)在動(dòng)力，著眼點(diǎn)往往集中在融資成本、拿地能力、營(yíng)銷手段等方面，而非房屋本身質(zhì)量。

伴隨這一模式而來(lái)的，是項(xiàng)目爛尾等亂象，以及購(gòu)房者因權(quán)益受損引發(fā)的交付維權(quán)行動(dòng)，這些情況的背后，折射出的正是市場(chǎng)對(duì)“交付不確定性”的集體焦慮。

與之同時(shí)產(chǎn)生的，是爛尾樓和交付維權(quán)等不良后果，以及購(gòu)房者對(duì)“交付不確定性”的集體焦慮。從這個(gè)角度看，相信很多購(gòu)房者心理層面都是希望取消預(yù)售制的，可謂“天下苦預(yù)售制久矣”。

現(xiàn)房銷售對(duì)開(kāi)發(fā)商的最直接沖擊莫過(guò)于資金鏈，因?yàn)楝F(xiàn)房銷售意味著開(kāi)發(fā)商需要先投入全部建設(shè)資金，直至項(xiàng)目竣工才能回籠款項(xiàng)，周期從幾個(gè)月延長(zhǎng)至兩三年，實(shí)質(zhì)性提高行業(yè)門檻，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力、項(xiàng)目管理及成本控制能力的要求更上一層樓。

也正因此，我們看到了這兩年開(kāi)發(fā)商確實(shí)更加注重現(xiàn)金流管理、精準(zhǔn)定位市場(chǎng)需求，并將核心競(jìng)爭(zhēng)力與利潤(rùn)來(lái)源轉(zhuǎn)向產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、園林景觀及物業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)，真正專注于打造“好房子”。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷售對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是?“短期陣痛、長(zhǎng)期利好?”。

從短期看，現(xiàn)房銷售延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)周期，短期內(nèi)新房供應(yīng)可能下滑，但長(zhǎng)期會(huì)通過(guò)政策調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)平衡。

從短期看，現(xiàn)房銷售拉長(zhǎng)了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，新房供應(yīng)或面臨階段性下滑；但從長(zhǎng)期視角看，市場(chǎng)有望通過(guò)政策調(diào)整，逐步實(shí)現(xiàn)供需均衡。

對(duì)于這一點(diǎn)，克而瑞（易居中國(guó)旗下不動(dòng)產(chǎn)垂直領(lǐng)域數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)）曾在一份報(bào)告中提出建議，需要開(kāi)發(fā)“現(xiàn)房開(kāi)發(fā)貸”及銷售回款定金等創(chuàng)新金融工具，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)需要針對(duì)現(xiàn)房銷售特點(diǎn)設(shè)計(jì)專門的融資產(chǎn)品，以緩解房企長(zhǎng)期資金壓力；還需要調(diào)整土地出讓方式和付款條件，如延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力。

從長(zhǎng)期看，在現(xiàn)房銷售背景下，購(gòu)房者可以實(shí)地看房，決策更謹(jǐn)慎，?需求更趨理性，市場(chǎng)投機(jī)行為減少。在當(dāng)前許多城市庫(kù)存高企的背景下，現(xiàn)房銷售可以有效控制新增供應(yīng)節(jié)奏，避免在需求不足時(shí)繼續(xù)大量投放期房，有助于改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，并最終促進(jìn)價(jià)格穩(wěn)定。更重要的是，由于“所見(jiàn)即所得”消除了爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者能直觀評(píng)估房屋質(zhì)量，減少現(xiàn)階段許多本不該發(fā)生的糾紛。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，既面臨著推行重大改革的阻力，也面臨著推動(dòng)期房向現(xiàn)房平穩(wěn)過(guò)渡的戰(zhàn)略機(jī)遇。在這樣一個(gè)理性回歸、庫(kù)存壓力大的階段，社會(huì)對(duì)于供給速度放緩的敏感度降低，全面推行改革反而阻力較小。

每經(jīng)評(píng)論員|陳夢(mèng)妤

編輯|金冥羽 黃博文 杜恒峰

校對(duì)|何小桃

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

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