每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

12月19日，“全國地王”安瀾上海項目認籌首日，售樓處嚴防分銷人員，現(xiàn)場安保嚴密。該項目首批過會均價17.88萬元/平方米，低于市場預期，最貴一套達1.46億元。這只是今年上海高端住宅市場的一個縮影。

前不久，上海保利世博天悅賣出了一套總價1.2億元的頂層復式住宅（以下簡稱“頂復”）。至此，整個項目6套售價逾7000萬元的“頂復”全部售罄。

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年以來，上?？們r3000萬元以上的新建高端住宅，成交金額已突破1000億元。相比之下，北京、廣州、深圳三地同級別高端住宅的成交總額，與上海大致相當。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國30個重點城市3000萬元以上新房成交總量中，59.4%由上海一城貢獻。

在當前房地產(chǎn)市場調(diào)整與轉(zhuǎn)型的背景下，不同能級城市、不同產(chǎn)品段呈現(xiàn)分化態(tài)勢，已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。以上海為代表的一線城市核心資產(chǎn)受到高度關注，其背后是改善型需求在品質(zhì)和資產(chǎn)屬性上多維度的釋放。

上海高端住宅賣超千億元

今年以來，國內(nèi)一線城市高端住宅市場呈現(xiàn)出顯著的結構性分化。

中指研究院統(tǒng)計顯示，今年以來，截至2025年12月15日，上?？們r4000萬元以上的高端住宅成交約1300套，金額突破800億元；若以3000萬元為統(tǒng)計口徑，成交套數(shù)約1900套，總金額超過1000億元（由于各城市市場結構和統(tǒng)計習慣不同，高端住宅統(tǒng)計門檻存在差異，因此數(shù)據(jù)對比主要反映趨勢與量級）。

這一成交規(guī)模意味著，上海的高端住宅銷售無論是“量”還是“價”，均是一騎絕塵，市場份額高度集中。以套均3000萬元及以上高端住宅的成交金額計，上海已大致與北京（套均1600萬元以上約588億元）、廣州（套均1000萬元以上約592億元）、深圳（套均2000萬元以上約199億元）三地同期同類交易的總和相當。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國30個重點城市3000萬元以上新房成交總量中，59.4%由上海一城貢獻。

一線城市高端住宅市場熱度還在持續(xù)?？硕鸢l(fā)布的報告指出，今年3月,上海“金陵華庭”一期158套房源3小時售罄，攬金92.34億元；二期首批次房源于9月21日開盤即售罄，銷售額逾98億元，打破了2025年上海單次推盤總金額最高值紀錄；該項目11月再次開盤，去化率仍高達95%。

從成交均價看，中指研究院統(tǒng)計的前11月上海商品住宅銷售金額TOP10中，榜首“上海壹號院”套均價格達6223萬元，榜二“金陵華庭”套均價格為6887萬元，而“高福云境”項目成交79套，實現(xiàn)64.6億元銷售額，套均價格達到8177萬元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，相比之下，其他一線城市高端住宅市場呈現(xiàn)不同特征。

今年以來，截至2025年12月15日，北京1600萬元以上新房成交約2400套，金額588億元，表現(xiàn)穩(wěn)健；廣州1000萬元以上的高端住宅，成交超過3000套，成交總金額約592億元，總成交量較為突出；深圳2000萬元以上的高端住宅成交約598套，金額199億元。

今年以來，深圳高端住宅成交更為集中。11月30日，“深圳灣沄璽”開盤，首推348套大平層，500平方米、700平方米、1149平方米大平層率先售罄，單價25萬~28萬元/平方米，總價1.3億~3.3億元，開盤當日，項目整體去化率接近七成，最終單日銷售額約130億元。

12月16日，深圳商住公寓“GCC聯(lián)泰超總灣”啟動首批銷售，推出125套建筑面積約303~1032平方米大平層，當日實現(xiàn)銷售額約53億元。

針對這一市場格局，在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者書面采訪時，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“與京滬相比，廣深高端住宅銷售規(guī)模比較小，廣深市場套均1000萬元以上的新住宅，今年銷售占比在2%以下，而京滬在3%~5%，這兩地集聚的高凈值人群比較多。此外，京滬，特別是上海聚集的品牌開發(fā)商比較多，產(chǎn)品打造能力比較強”。

對于高端住宅市場的火熱，李宇嘉認為，“從房屋本身來看，過去幾十年樓市紅紅火火，但在限制房價等措施下，（很多客戶）拿著錢買不到好房子，而現(xiàn)在供地、規(guī)劃、配套、設計、服務等全面升維。廣深的高端住宅，有來自香港等地的需求，但占比也就2%~3%，主要還是大灣區(qū)高凈值人群”。

購買力究竟來自哪里？

支撐億元級成交額的購買力，究竟來自哪里？

上海保利世博天悅項目相關負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，買入該項目1.2億元“頂復”的，是一位外地企業(yè)主，目的是“想在上海買一套房子給孩子住”。

“這位企業(yè)主就是喜歡江景房，也比對過湯臣一品、濱江凱旋門這些熱門項目，后來參觀了項目（保利世博天悅）一次，當天就拍板了。他認為這種產(chǎn)品比較稀缺，買就是要買最好的。”上述上海保利世博天悅項目相關負責人向記者表示。

記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，高端住宅的購買群體，正變得多元化和年輕化。比如，上海招商“靜安里”風貌別墅項目，吸引了包括中年客群、企業(yè)家二代和海歸等在內(nèi)的各類買家。

上海招商“靜安里”風貌別墅項目方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹稱，其購買人群更看中蘇河灣風貌成片開發(fā)定位，區(qū)位上臨近北外灘、蘇河灣，自帶9000平方米商業(yè)街，同時21萬元/平方米的聯(lián)動價，也具備一定性價比。

上海另一個風貌別墅——華潤置地“士林潤園”，屬于黃浦區(qū)老西門街道舊城改造項目，戶均總價在7000萬元以上，目標客群就是國內(nèi)外有資金實力的買家，“今年銷售很火”。

另據(jù)華潤置地方面介紹，位于浦東后灘的“沄啟濱江”項目，其客群相對年輕，如海歸家庭。

不同城市的高端住宅消費群體，也不盡相同。如在成都，新晉高端住宅——“貝宸S1”項目的購買者中，新經(jīng)濟創(chuàng)富者是主力，他們追求極致體驗和長期主義；年輕海歸或者“企業(yè)二代”自帶國際視野，為審美和獨特性買單……他們之中以本地客戶為主，多為一次性付款。

對此，58安居客研究院院長張波進一步分析指出，“支撐高端住宅購買力的，既有居住升級的消費需求，也有資產(chǎn)避險的投資需求。從上海一些高端住宅的有效認購中可以看出，非上海籍買家占比較高，甚至達到七成，這類人群中一般有資產(chǎn)避險的投資，或避險和自住兼而有之的需求”。

李宇嘉也表示：“對很多高凈值人群來說，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，可投資領域不多，而核心城市、核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，具有稀缺性和保值功效。”

“好房子”評判標準升級

今年9月，保利世博天悅一位來自江蘇泰州的業(yè)主祁先生（化名）在分享買房經(jīng)歷時坦言：“我就是喜歡臨水的大平層，搖號時拿到了50號，還以為這個價位的房子十拿九穩(wěn)，結果看盤選房當天才搖到5號，中意的房源就沒了。”

于是不甘心的祁先生，又參與了項目下一批次搖號，這才“搶”到了自己滿意的房源。

對于這種搶盤熱度，張波進一步指出，“一定程度上意味著高端住宅，正從本地頂級圈層消費品，擴大為全國高凈值家庭的標準化避險資產(chǎn)，其財富儲存功能更加凸顯”。

“高端住宅的購買行為呈現(xiàn)出復合特征，既是基于當下利率和產(chǎn)品力的消費選擇，也是面向未來的資產(chǎn)布局。當居住升級與資產(chǎn)配置動機疊加，便催生了市場對頂級稀缺資產(chǎn)的集中追逐。”張波補充分析稱。

這種疊加動機帶來的升級，是否能引導“好房子”的趨勢？在一些行業(yè)人士看來，高端住宅競賽圈的情況，無法和“好房子”的核心目標直接掛鉤，甚至有可能在一定程度上偏離。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，此外，高端住宅買家對“好房子”的評判標準正在升級。

華潤置地相關負責人對比發(fā)現(xiàn)，以前的消費者買高端住宅，比如，當時的黃浦華潤外灘九里項目，客戶主要看項目的大理石比例、裝修的豪華程度，現(xiàn)在更看重項目公共區(qū)域的品質(zhì)，比如水系、會所等。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，這一轉(zhuǎn)變，恰是當高端住宅消費理念，從硬件堆砌向生活體驗與服務優(yōu)先的微觀縮影。與此同時，今年四季度以來，北京、上海、深圳、成都等地高端住宅市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷跡象，并非所有項目均能實現(xiàn)開盤售罄。那么，未來高端住宅改善型需求又將走向何方？

對此，李宇嘉坦言，“硬件堆砌和過度投資，曾經(jīng)是‘好房子’的1.0版本，而當下的‘好房子’，應該邁向配套和服務等偏向人性化、居住服務的主題。針對不同的人群、不同的產(chǎn)品，比如保障房、普通住房、舊改住房、租賃住房等，凡是新增供給籌集的，都應該有‘好房子’標準，而這個標準就是買得起、住得下、住得好”。

58安居客研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，“好房子”是一個更寬泛的概念，其標準由住建部《住宅項目規(guī)范》明確為“安全、舒適、綠色、智慧”四大核心目標，其中居住舒適度需求占比達61.6%，遠高于其他三項，其次是安全保障需求。而不同人群對“好房子”的關注點有差異，中年群體傾向于全生命周期的空間適配和代際關懷設計，老年群體關注安全與尊嚴的適老化場景，青年群體則突出智能化需求。

事實上，市場先行者已經(jīng)開始了探索。頭部房企正嘗試從“造房子”轉(zhuǎn)向“造生活”。

例如，有的項目將酒店式度假和松弛感作為設計哲學，回應客戶的情緒需求；有項目則在交付前，就前置物業(yè)服務方案，讓服務與建筑共同生長；還有的項目，通過打造高端社群平臺、鏈接稀缺資源，將社區(qū)轉(zhuǎn)化為業(yè)主的社交資本。

“未來，打動頂級改善客群的關鍵，應是回歸到難以量化的居住體驗與服務，同時兼顧安全、綠色等基本標準，滿足不同人群的個性化需求，而不僅僅是追求更極致的奢華。”張波最后向記者強調(diào)。

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