每經記者｜楊棄非    每經編輯｜楊歡

圖片來源：攝圖網(wǎng)

昨天，菏澤突然刷屏。

這座沒什么存在感的山東“四線城市”放大招：自新一輪樓市調控以來，率全國之先，放開房產限售。

據(jù)其住建局官網(wǎng)發(fā)布的《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，菏澤將“取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號）中‘對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年’的規(guī)定。”

一石激起千層浪。有關此輪“房住不炒”政策的未來走向引起多方討論。最新消息是，山東省住建廳在接受媒體采訪時表示：

關于房地產調控，山東省住建廳跟國家的調控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因為各地方城市情況不一樣，在政策方面也不是“一刀切”，各項政策還是各地方城市根據(jù)自身情況來主控，省住建廳會進行總體把控。

一城一策，被業(yè)內人士看作此輪樓市調控的“主旋律”——每個城市理應根據(jù)各自的情況對各自策略做相應調整。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，菏澤代表了中國廣大四線城市的基本情況——由于政府財政收入過度依賴土地財政收入，嚴控房市帶來了極大的財政壓力，預計后續(xù)類似政策放松的城市會陸續(xù)增多，尤其是會從限售政策松綁。

過度依賴土地財政無異于涸澤而漁。“按捺不住”的菏澤，如何突破？

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先來看看菏澤的“家底”。

單看GDP，菏澤今年前三季度為2375.57億，在山東省內18個城市中位列第14。其中，與去年相比，增速達8.18%，該數(shù)值占據(jù)首位，由此看來，經濟表現(xiàn)并不算差。

但據(jù)公開報道顯示，從菏澤歷年來的土地成交額情況來看，2016年以來土地成交額連年增長，2017年以來成交額激增，2018年截止到現(xiàn)在，土地成交額已經達到了444.38億元，預計今年土地收入相對于財政收入的比例進一步提高。

另一方面，菏澤去年實施重點棚改項目122個，完成征收18.2萬戶、2880萬平方米，開工新建及貨幣化安置22.2萬套，棚改總量居全國地級市首位。根據(jù)菏澤市住建局局長吳修印表示，其今年12.7萬套的改造量將“仍然位居全國設區(qū)市首位”。

棚改貨幣化安置作為近年二三四線城市房價上漲的主要動力，在當下去庫存任務基本完成之際，“完成使命應退潮”的呼吁越來越多。

“當棚改降速、貨幣化安置比例降低時，市場迅速下滑，因此不得不取消限售政策。”針對菏澤放開房產限售，同策研究院總監(jiān)張宏偉在接受媒體采訪時如是說。

事實上，除了上述問題外，菏澤還面臨著自身建設所帶來的財政壓力。

數(shù)據(jù)顯示，菏澤市公共財政支出在2008年首次突破100億元，并在去年升破500億元；相比之下，該市公共財政收入一直到2011年才達到百億水平，這項數(shù)據(jù)在2017年仍未觸及200億元關口。二者相較，財政赤字在300億元左右。

山東財經大學區(qū)域經濟研究院院長董彥嶺認為，“最近，菏澤在基礎建設上動作很多，這可能是其財政赤字的原因。”

今年9月，中共山東省委、山東省人民政府出臺《關于突破菏澤、魯西崛起的若干意見》，提出菏澤將建設成為魯蘇豫皖四省交界的區(qū)域性中心城市。

緊接著10月，國務院批準國家發(fā)改委制定《淮河生態(tài)經濟帶發(fā)展規(guī)劃》，江蘇、安徽、山東、河南等省共同參與的淮海經濟區(qū)建設正式上升為國家戰(zhàn)略，菏澤位列其中。

面對前所未有的發(fā)展機遇，菏澤怎樣才算實現(xiàn)了突破？11月8日，菏澤市委書記孫愛軍在全市突破菏澤動員大會上明確了突破菏澤五個方面的重點內容，其中之一就是重大基礎設施實現(xiàn)突破。

根據(jù)此前菏澤發(fā)改委公布的情況，除了正在進行當中的魯南高鐵、雄商高鐵的菏澤段建設外，菏徐鐵路亦進入規(guī)劃階段。而根據(jù)最新規(guī)劃，菏澤不僅正在建設高鐵菏澤站和菏澤機場，還將以其為核心，規(guī)劃建設高鐵新城。

因此，對于菏澤而言，放開房產限售，可能也是為了解決其自身發(fā)展所帶來的財政壓力。

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存在這個問題的不只是菏澤。

根據(jù)媒體統(tǒng)計，土地財政依賴度較強的城市，大部分是來自內陸地區(qū)的三、四線城市。他們大多正處于城市加速發(fā)展時期，基建的短板是其現(xiàn)階段完善的重點。

“公共設施的建設不能貪大求快，也不能盲目擴大城市規(guī)模。”董彥嶺認為，“城市的框架，最終依賴于產業(yè)發(fā)展和公共服務的提供。產業(yè)不強，土地的絕對價值并不高，也會讓土地財政的可持續(xù)性很差。”

但要找到產業(yè)發(fā)展的突破點，并非易事。

在歷史上，菏澤曾有過一段輝煌的時期——作為曹州府所在地，菏澤素有“雄峙烈郡”“一大都會”之譽。

但如今，菏澤的光芒逐漸被周圍城市所掩蓋。城叔查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，菏澤在山東內部的經濟地位總體成“滑坡”態(tài)勢。以GDP總量為例，建國之初，菏澤在山東城市中尚能躋身前十名之內，而此后，卻一路下滑至后五名。盡管近年來，排名有所上升，但整體趨緩，不見當年的“輝煌”。

董彥嶺認為，菏澤的問題有歷史的原因：沿海導向的經濟發(fā)展模式讓山東省內大量資源向膠東半島聚集，作為內陸城市的菏澤資源稟賦薄弱、底子不強，越來越落后于沿海城市。優(yōu)質資源的匱乏，使他們難以尋求有效的發(fā)展模式。

隨著區(qū)域協(xié)調發(fā)展的呼聲漸起，發(fā)展魯西被山東列入重要議程。2004年，在山東省的一場“突破菏澤，加快發(fā)展”現(xiàn)場辦公會上，對菏澤在山東的地位進行了重新定調。然而十余年后，官方對于菏澤的評價中提到，盡管菏澤等魯西城市增速得到提升，“但總體上，魯西仍是當前我省發(fā)展的突出‘短板’，存在經濟總量小、創(chuàng)新能力弱、開放層次低、環(huán)境約束緊、居民收入少等發(fā)展不平衡不充分的問題。”

在董彥嶺看來，菏澤從東部地區(qū)引進的項目并不算少，但一些項目并未能很好地與當?shù)靥厣行?。其結果是，外來項目沒能有效激發(fā)出城市內生經濟活力，城市也沒能真正找到發(fā)展的突破口。

顯然，要解決這些“高壓鍋城市”的問題，也需要更加因地制宜的方案。

作為黃河沖積平原，菏澤土地肥沃、農業(yè)資源豐富，適合發(fā)展農業(yè)，董彥嶺建議“可以考慮的是，如何發(fā)展種植加工業(yè)，打造‘名優(yōu)特’產品。”他認為，最近菏澤也有了一些好的探索，比如發(fā)展農村電商，打造的“淘寶村”、“淘寶鎮(zhèn)”等，這可以成為菏澤未來農業(yè)產業(yè)發(fā)展的重點。

有人將菏澤放開限售，當做打響全國樓市調控松綁的第一槍。但對于這些四線小城的居民而言，或許腳下這座城市的發(fā)展方向，才是他們最為關心的下一步。