每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

7個(gè)月前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾報(bào)道，上海“最牛商鋪”中華商城購入時(shí)的價(jià)格只有4.86億元，但在一年多的時(shí)間里卻成功融資近10億元。10月23日，隨著上海市第二中級人民法院對相關(guān)案件的開庭審理，一種野心勃勃但風(fēng)險(xiǎn)頻出的融資方式浮出水面。

庭審中最令人震驚的是，2011年收購中華商城、金山義烏小商品城、上海灘商廈、興宇大酒店等4個(gè)項(xiàng)目，并通過出售、出租其中部分商鋪產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)獲取總額13億多元投資款的總策劃人——浙江商人李衛(wèi)星自己投入的資金不過4000多萬元。

這位自稱用SOHO中國總裁潘石屹類似商業(yè)模式收購爛尾樓的浙江商人，在法庭一審時(shí)稱，汲取了多家江浙專業(yè)市場經(jīng)營成功的經(jīng)驗(yàn)，然后再選擇以高額回報(bào)吸引投資者購買房屋租賃權(quán)和產(chǎn)權(quán)。

然而，正是他和他旗下員工承諾對投資者的“高額回報(bào)”，使他涉嫌非法吸收公眾存款，并被檢察院起訴。

李衛(wèi)星稱上述四個(gè)項(xiàng)目的承諾回報(bào)率為房價(jià)或房屋租賃價(jià)格的5%~10%。但上海業(yè)內(nèi)人士介紹，上海商鋪的租金目前只能保持5%左右的回報(bào)水平，上述承諾很難兌現(xiàn)。

1.4億資金收購20多億債務(wù)

在李衛(wèi)星一案被公開審理前，上海媒體曾對他在這一事件中扮演的角色多有猜測。一家上海媒體曾引用知情人士的話稱，李衛(wèi)星之所以會(huì)“出事”，是因?yàn)槌鲎尫浇o出的價(jià)格很低，他甚至沒有對項(xiàng)目做盡職調(diào)查。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾查閱了上海灘商廈、金山義烏小商品城、興宇大酒店和中華商城等項(xiàng)目的開發(fā)商工商管理登記資料，發(fā)現(xiàn)李衛(wèi)星并未擔(dān)任其中大部分項(xiàng)目的法人代表，很多企業(yè)的股東中甚至沒有李衛(wèi)星的名字。

以中華商城的項(xiàng)目公司上海興天實(shí)業(yè)有限公司為例，法人代表的名字是“覃紅斌”；上海灘商廈的項(xiàng)目公司上海浦順房地產(chǎn)有限公司的法人代表為“楊益方”；中華商城上海四晟投資管理有限公司的法人代表也是“楊益方”。

11月23日法院一審顯示，李衛(wèi)星并非“無辜”。李衛(wèi)星承認(rèn)，他才是這四個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際控制人，而上述覃紅斌等人不過是替他代持股權(quán)的員工，其中覃紅斌為他的司機(jī)兼車隊(duì)隊(duì)長。上述4個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際控制人就是李衛(wèi)星。

法院庭審顯示，李衛(wèi)星在收購上述4個(gè)項(xiàng)目前自有資金只有4000多萬元，但他自稱有1.4億元，另外的1億元由金山義烏小商品的原業(yè)主借給他，他認(rèn)為上述資金屬于“模糊投資”。

不管是4000萬元，還是1.4億元，李衛(wèi)星選擇的收購方式，從一開始就注定是失敗概率極高的商業(yè)行為——替原業(yè)主承擔(dān)債務(wù)。公訴方統(tǒng)計(jì)，這些物業(yè)累計(jì)負(fù)債超過20億元，除了銀行貸款外，還有大量的民間借貸。在完成收購上述物業(yè)后，李衛(wèi)星還需要承擔(dān)股東收購款。這使他從一開始就必須考慮通過銷售回籠資金，來支付上述欠款。

在回答檢察官問題時(shí)，李衛(wèi)星表示，在收購中華商城等物業(yè)前，他廣泛參考江浙一帶成功的專業(yè)市場，再制訂銷售計(jì)劃后，再實(shí)施收購。

檢察院統(tǒng)計(jì)，通過出售部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，以及一次性收取20年租金的做法，李衛(wèi)星在短短一年多時(shí)間里獲取投資款總金額高達(dá)13億元。這些資金被用于歸還股東收購款、支付銀行貸款和民間借貸，支付商鋪的租金以及回購商鋪。這些商鋪的產(chǎn)權(quán)和租賃權(quán)在出售前，根本沒有得到房屋的抵押銀行同意，銷售人員也未告知很多投資者這些項(xiàng)目的實(shí)際負(fù)債及抵押情況。

承諾回報(bào)遠(yuǎn)超過平均水平

檢察院的證據(jù)稱，李衛(wèi)星曾對外透露，他收購爛尾樓，并不是以向社會(huì)出售、出租這些商鋪為主要目的，而是希望用這些資金償還所有債務(wù)，然后通過持有商鋪升值來獲利。

但對于“自有資金”只有1.4億元的李衛(wèi)星來說，通過高額回報(bào)吸引投資者的選擇，也許從一開始就是錯(cuò)的。

上海百姓網(wǎng)上一則中華商城的廣告顯示，這一項(xiàng)目承諾：經(jīng)營管理公司前5年包租，1~5年內(nèi)商鋪投資回報(bào)率共計(jì)40%，第五年即可達(dá)到10%的高回報(bào)；第6~10年內(nèi)開發(fā)商承諾業(yè)主投資回報(bào)率不低于8%，在此基本回報(bào)率的基礎(chǔ)上，中華商城盈利率超出部分與業(yè)主2：8分成。十年后，客戶與經(jīng)營管理公司另行協(xié)商投資回報(bào)率，回報(bào)率將不低于前十年。

在11月23日的庭審中，李衛(wèi)星也承認(rèn)，其多個(gè)項(xiàng)目的租金回報(bào)水平在5%~10%間。

然而，按照目前上海商鋪的整體租金回報(bào)水平，上述回報(bào)率實(shí)現(xiàn)可能性微乎其微。此前，仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，上海商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)目前維持在5%左右。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民昨日更進(jìn)一步表示，未來幾年，上海商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率極大可能會(huì)一路向下。

事實(shí)上，在法院庭審中，公訴方舉出多項(xiàng)證據(jù)證明，直到案發(fā)，李衛(wèi)星也并沒有能夠迅速完成對商鋪的裝修和開業(yè)，進(jìn)而通過經(jīng)營，來兌現(xiàn)對投資者的承諾。

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