每經(jīng)記者  李麗  發(fā)自上海

　　中國(guó)樓市坐了回過(guò)山車。

        隨著中國(guó)政府將貨幣政策由從緊轉(zhuǎn)為寬松，并推出一系列鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，中國(guó)地產(chǎn)商的情況從2009年初開(kāi)始出現(xiàn)戲劇性的反轉(zhuǎn)。就在這一落一起過(guò)程中，中國(guó)樓市正面臨著新一輪尷尬：部分區(qū)域商品住宅庫(kù)存量相對(duì)不多，這有可能導(dǎo)致樓市步入新一輪拐點(diǎn)。

【現(xiàn)狀】

六成城市住宅消化周期不足18個(gè)月

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從克而瑞（中國(guó)）研究中心獲得的數(shù)據(jù)顯示，按照“消化周期=（當(dāng)前市場(chǎng)存量+未來(lái)一年預(yù)計(jì)供應(yīng)量）/近半年月均成交量”的方式，在其監(jiān)測(cè)的31個(gè)城市中，近六成城市預(yù)計(jì)房源消化周期不足18個(gè)月。

        與此同時(shí)，DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)今年上半年的快速銷售后，目前各大城市的庫(kù)存量相對(duì)較少。北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)一線城市，2006年至今年上半年的新建住宅庫(kù)存量分別為175.6萬(wàn)平方米、0、132.3萬(wàn)平方米、200.8萬(wàn)平方米。

        對(duì)于上海近3年多來(lái)的住宅庫(kù)存為零，DTZ戴德梁行分析人士表示，最近3年多來(lái)，上海的新增供應(yīng)基本消化，市場(chǎng)的存量大多是2006年前的存量供應(yīng)。

        克而瑞（中國(guó)）研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，從北京、上海、深圳、廣州、武漢、長(zhǎng)沙、成都等31個(gè)典型城市消化周期來(lái)看，近六成城市消化周期不足18個(gè)月，而消化周期超過(guò)36個(gè)月的城市，比重不足一成。北京、上海、廣州、深圳等18個(gè)城市，由于上半年市場(chǎng)成交大幅上漲，加之市場(chǎng)存量均相對(duì)較少，因此消化周期較短。

標(biāo)桿企業(yè)平均庫(kù)存率縮減至5個(gè)月

        根據(jù)中國(guó)地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，其監(jiān)測(cè)的萬(wàn)科、保利、復(fù)地、富力、華潤(rùn)、金地、綠城、雅居樂(lè)、招商地產(chǎn)、中海這10家標(biāo)桿企業(yè)，按照“截至6月底各房企已獲預(yù)售許可面積/過(guò)去12個(gè)月的月平均銷售面積”的方式來(lái)計(jì)算，截至今年6月底，這10家企業(yè)的庫(kù)存率均小于10個(gè)月。

        中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，在10家標(biāo)桿企業(yè)中，金地庫(kù)存率為8.9個(gè)月，相對(duì)較高；中海庫(kù)存率為7.9個(gè)月，位居第二；招商地產(chǎn)庫(kù)存率約3.7個(gè)月，相對(duì)較低。

        中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵表示，今年上半年，樓市爆發(fā)式的回暖，加上開(kāi)發(fā)商近1年來(lái)縮減開(kāi)工量，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存量都有不同程度的縮減。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月底，雅居樂(lè)的商品住宅庫(kù)存量大約在58萬(wàn)平方米；綠城的商品住宅庫(kù)存量約為74萬(wàn)平方米；招商地產(chǎn)的商品住宅庫(kù)存量大約在21萬(wàn)平方米。

        劉淵表示，得益于市場(chǎng)快速回暖，各標(biāo)桿房企已領(lǐng)預(yù)售證而未銷售的庫(kù)存面積量在半年內(nèi)大幅降低。截至6月底，標(biāo)桿房企庫(kù)存面積總量為1012萬(wàn)平方米。自今年3月起，標(biāo)桿房企每月庫(kù)存消化量均維持在200萬(wàn)平方米左右，按過(guò)去12個(gè)月平均銷量計(jì)算，庫(kù)存率從年初的12個(gè)月，下降至6月底的約5個(gè)月。

【影響】

房?jī)r(jià)或小幅上漲

        標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓說(shuō)，庫(kù)存水平下降，將在一定程度上對(duì)目前的住宅價(jià)格形成支撐，最近幾個(gè)月推出的房地產(chǎn)項(xiàng)目，利潤(rùn)率可能要高于在定價(jià)低迷時(shí)期推出的項(xiàng)目。但由于土地成本上升，因此地產(chǎn)商利潤(rùn)率將很難回升到歷史頂峰水平。

        8月4日，龍頭大哥萬(wàn)科在2009年半年報(bào)中稱，隨著成交量的放大，整體房?jī)r(jià)止跌回升，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)較快上漲。與2007年因市場(chǎng)情緒過(guò)于樂(lè)觀所致的房?jī)r(jià)普遍快速上漲不同，當(dāng)前部分地區(qū)的價(jià)格上漲，主要源于市場(chǎng)存貨消化過(guò)快和短期內(nèi)新增供應(yīng)不足。

        易居中國(guó)·克而瑞高級(jí)分析師傅琦說(shuō)，在全球金融危機(jī)背景下，目前中國(guó)地產(chǎn)的購(gòu)買主力仍是境內(nèi)人士，而隨著經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，境外投資者也有望繼續(xù)加入購(gòu)房大軍。那么，在有限的庫(kù)存房源以及最近一年開(kāi)工量不足的背景下，房?jī)r(jià)存在一定的上漲壓力。

        但劉淵表示，當(dāng)市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)相對(duì)不足時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)反彈，但價(jià)格上漲幅度并不會(huì)特別大。

成交量將出現(xiàn)下降

        傅琦表示，受庫(kù)存量影響，與上半年相比，樓市下半年的成交量可能會(huì)出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

        符蓓說(shuō)，交易量出現(xiàn)下降趨勢(shì)，主要有三方面原因：首先，2008年以來(lái)被壓制的需求在2009年上半年釋放，這種情況很難被復(fù)制；其次，平均售價(jià)已經(jīng)脫離底部，導(dǎo)致居民可承受力下降；第三，由于眾多地產(chǎn)商在過(guò)去12個(gè)月內(nèi)縮減開(kāi)工規(guī)模，加上今年上半年去庫(kù)存化，住宅供應(yīng)量將有所下降。

        從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，進(jìn)入二季度后，伴隨成交量持續(xù)增長(zhǎng)，各地住房存貨量大幅下降。而供應(yīng)方面，2008年的市場(chǎng)調(diào)整導(dǎo)致企業(yè)普遍減少開(kāi)工量，使得短期內(nèi)的新增供應(yīng)跟不上市場(chǎng)銷售。

        根據(jù)萬(wàn)科對(duì)14個(gè)主要城市供應(yīng)和銷售的統(tǒng)計(jì)，2009年上半年，14個(gè)城市的商品住房銷售面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積的比例平均為1.65，遠(yuǎn)高于2008年同期的0.74和2007年同期的1.23。

        劉淵表示，在樓市庫(kù)存量下降的情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整開(kāi)工量，因此，當(dāng)前樓市庫(kù)存量下降，還不至于導(dǎo)致供應(yīng)嚴(yán)重不足。

【趨勢(shì)】

房企融資力度將加大

        為應(yīng)對(duì)當(dāng)前樓市面臨的種種情況，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)從增加開(kāi)工量、加大土地儲(chǔ)備方面入手。但這需要具備一個(gè)重要條件：資金。

        有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管上半年樓市回暖給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了大量的銷售回款，緩解了開(kāi)發(fā)商緊繃的資金鏈，但為了擴(kuò)大“再生產(chǎn)”，開(kāi)發(fā)商還需要繼續(xù)融資補(bǔ)血。

        年初，萬(wàn)科曾表示將進(jìn)一步拓展融資渠道，考慮在時(shí)機(jī)成熟時(shí)進(jìn)行一次股權(quán)融資。同時(shí)，公司將充分考慮資本市場(chǎng)和投資者的承受力，在融資的時(shí)機(jī)、規(guī)模、方式上確保融資為股東帶來(lái)盈利增長(zhǎng)。

        金地集團(tuán)非公開(kāi)增發(fā)方案6月24日獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)有條件通過(guò)，企業(yè)將向不超過(guò)10名特定對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)4億股A股，預(yù)計(jì)募集資金不超過(guò)41億元，所募資金將用于6個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

        保利地產(chǎn)非公開(kāi)增發(fā)也于5月份獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，企業(yè)將募得不超過(guò)80億元，用于投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

        符蓓認(rèn)為，盡管銀行貸款環(huán)境有可能在今年晚些時(shí)候收緊，但是短期內(nèi)規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的地產(chǎn)商仍可獲得足夠的銀行信貸支持。

企業(yè)態(tài)度

市場(chǎng)現(xiàn)拐點(diǎn)眾公司誓言不捂盤

　　  一方面，開(kāi)發(fā)商所剩庫(kù)存極少，；另一方面，上海、北京等一線城市銷售迎來(lái)拐點(diǎn)。面對(duì)這種情況，開(kāi)發(fā)商應(yīng)加速“清庫(kù)存”還是放緩銷售節(jié)奏？

富力地產(chǎn)：4季度大量推新房源

        富力地產(chǎn)前7月銷售面積151.36萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)145.75億元，分別較去年同期增長(zhǎng)68%和56%。

        庫(kù)存不多的富力地產(chǎn)，并沒(méi)有延緩銷售速度，其推盤熱情依舊。7月中旬，富力地產(chǎn)在上海推出30套上海富力桃園的別墅，同時(shí)加班加點(diǎn)加緊項(xiàng)目建設(shè)。富力地產(chǎn)上海公司相關(guān)銷售負(fù)責(zé)人說(shuō)，只要可以拿到銷售許可，所有的房源全部都會(huì)出售，富力絕不“囤房”。據(jù)透露，富力今年上半年開(kāi)工新建的一些房源，計(jì)劃在今年第4季度大量推出。

恒大地產(chǎn)：市場(chǎng)下滑不影響開(kāi)工

        和富力地產(chǎn)的表態(tài)相近，恒大地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，近期一線城市的成交量下降，不會(huì)影響公司下半年的計(jì)劃，下半年公司將推出8個(gè)樓盤銷售。同時(shí)為了確保始終有房可賣，將在下半年繼續(xù)增加新開(kāi)工量。今年全年的開(kāi)工計(jì)劃將達(dá)到1500萬(wàn)平方米，而公司現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備總量不過(guò)4600萬(wàn)平方米。

萬(wàn)科：上調(diào)開(kāi)工面積

        萬(wàn)科對(duì)下半年市場(chǎng)走勢(shì)的判斷是，預(yù)計(jì)第三季度市場(chǎng)供應(yīng)仍然相對(duì)緊張，房?jī)r(jià)有一定的上漲壓力。但隨著地產(chǎn)企業(yè)今年以來(lái)加快開(kāi)工，預(yù)計(jì)年底市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)有較大提升，四季度后供需關(guān)系將得到緩解。

        萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)秘書譚華杰表示，目前房貸政策方面出現(xiàn)了有助于防范市場(chǎng)向過(guò)熱方向發(fā)展的趨向，房?jī)r(jià)快速上漲的可能性不大。根據(jù)萬(wàn)科的計(jì)劃，今年將上調(diào)新開(kāi)工面積至585萬(wàn)平方米。  每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)

網(wǎng)上調(diào)查

銷售或走低開(kāi)發(fā)商清庫(kù)情況如何？

　　7月，上海、北京、廣州、深圳等地紛紛出現(xiàn)了成交量下滑。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，今年的成交拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)成交量將持續(xù)下滑。為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》和搜房網(wǎng)就房企清庫(kù)存任務(wù)完成情況以及對(duì)后市的影響進(jìn)行了調(diào)查。

        調(diào)查顯示，僅有46.88%的網(wǎng)友認(rèn)為，各家公司絕大部分庫(kù)存都已經(jīng)被消化；15.63%的網(wǎng)友認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存只有一半被消化；31.25%的網(wǎng)友認(rèn)為，房地產(chǎn)商的庫(kù)存只消化了一小部分。

        有43.08%的網(wǎng)友認(rèn)為，在幾家公司中，“萬(wàn)科是清庫(kù)存工作做得最好的”；只有7.69%的網(wǎng)友認(rèn)為，上半年全國(guó)銷售第二名的中海地產(chǎn)“清庫(kù)存”做得不錯(cuò)；18.46%和15.38%的網(wǎng)友認(rèn)為保利地產(chǎn)和金地清庫(kù)存工作完成不錯(cuò)。

        50%的網(wǎng)友認(rèn)為，上半年“清庫(kù)存”工作做得不好的開(kāi)發(fā)商，下半年將維持原有的銷售速度；還有34.38%的網(wǎng)友認(rèn)為，上述開(kāi)發(fā)商會(huì)囤積居奇，借機(jī)抬高房?jī)r(jià)；只有9.38%的網(wǎng)友表示，開(kāi)發(fā)商會(huì)降價(jià)。

        上半年樓市成交量連創(chuàng)新高，為何仍有開(kāi)發(fā)商未完成清庫(kù)存任務(wù)？高達(dá)54.84%的網(wǎng)友認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商清庫(kù)存做得不好是因?yàn)椴辉敢饨祪r(jià)促銷；35.48%的網(wǎng)友認(rèn)為，這是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商產(chǎn)品不適合市場(chǎng)需要。

        對(duì)于  “上半年清庫(kù)存較多的地產(chǎn)商下半年會(huì)采取怎樣的銷售策略”一題，有25.81%的購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商會(huì)捂盤惜售，提高售價(jià)；另有22.58%的網(wǎng)友認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商會(huì)收購(gòu)其他公司的項(xiàng)目，將公司手中的優(yōu)質(zhì)資源拖延至以后開(kāi)發(fā)。

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)



如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-59604220  上海：021-61213899  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  無(wú)錫：15152247316